Dph a pronájem od 2021

• ali2 (neregistrovaný)

  20. 11. 2020 9:05

  prosím o radu: sro vlastní část bytového domu( byty a nebyty) a pronajímá je. Můžeme i ve 2021 pronajímat nebytové prostory jako kanceláře plátcům s dph? Nebo musím řešit poměr bytů a nebytů a dle toho řídit všechny pronájmy?
  Děkuji

• • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.

  Nahlásit moderátorům jako SPAM

  
  

  • 20. 11. 2020 11:33

    Jana N. (neregistrovaný)

    DPH při pronájmu nemovitostí určených k bydlení v roce 2021
    V souvislosti s novelizací zákona o DPH se plátci daně od 1.1.2021 již nebudou moci rozhodnout pro zdanění pronájmu nemovitosti jinému plátci u následujících typů nemovitostí:
    •rodinné domy;
    •obytné prostory;
    •bytové jednotky (jejichž součástí může být garáž, sklep nebo komora);
    •stavby, ve kterých je alespoň 60 %podlahové plochy tvořeno obytným prostorem (vztahuje se i na část stavby, je-li pronajímána pouze tato část);
    •pozemky, jejichž součástí je rodinný dům, obytný prostor nebo stavba, ve které je minimálně 60 % plochy tvořeno obytným prostorem a které jsou pronajímány společně s tímto pozemkem;
    •právo stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba, ve které minimálně 60 % podlahové plochy tvoří obytný prostor, s níž je právo stavby pronajímáno.

    Nájem nemovitostí je v zákoně o DPH v souladu se směrnicí o společném systému DPH zařazen mezi plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně, přičemž počínaje rokem 2021 již u výše uvedených typů nemovitostí tedy nebude možná ani volba fakturace s DPH mezi plátci DPH.

    Plátci daně, kteří pronajímají nemovitosti určené k bydlení, si obecně nemohou uplatnit odpočet DPH ze stavebních a následných provozních či investičních nákladů. V dosavadní praxi byly z tohoto důvodu často mezi konečné nájemníky a majitele nemovitosti vkládány další společnosti tak, aby na fakturované nájemné jinému plátci daně mohla být uplatněna DPH na výstupu, a tudíž byl zároveň pro majitele nemovitosti zachován odpočet DPH. Právě údajně časté zneužívání dosavadní legislativní úpravy (před výše popsanou změnou) pro daňovou optimalizaci je podle důvodové zprávy motivací novelizace vstupující v účinnost od ledna 2021.

    Plátci, kterým nová úprava zákona již neumožní uplatňovat DPH na nájem nemovitostí určených k bydlení, budou muset aktuálně řešit rovněž to, zda jim v roce 2021 nevznikne povinnost úpravy odpočtu daně na vstupu. Lhůta pro úpravu odpočtu u nemovitostí a jejich technického zhodnocení činí 10 let a běží od jejich pořízení, respektive od provedení technického zhodnocení. Plátce daně má totiž povinnost během těchto 10-ti let sledovat způsob využití dané nemovitosti (ve smyslu, zda je využívána pro dosažení zdanitelných plnění z pohledu DPH), přičemž pokud se toto změní je nutno posoudit, zda nový způsob využití nemovitosti stále zakládá nárok na odpočet DPH, případně v jaké výši.

    Zde z důvodu povinného „přechodu“ způsobu fakturace nájemného do režimu osvobozeného plnění bez nároku na odpočet DPH bude muset dojít de facto k vrácení příslušného počtu desetin dříve uplatněných nároků na odpočet DPH (za roky, kdy nájem již bude v režimu osvobození).

    Doporučujeme proto co nejdříve revidovat Vaše nájemní smlouvy na rezidenční bydlení, u nichž je aktuálně uplatňována DPH. Současně je nejvyšší čas pro zamyšlení, jaké dopady bude mít tato změna na nárok na odpočet DPH jak do budoucna, tak ve vztahu k úpravě event. dříve uplatněných odpočtů daně u dlouhodobého majetku.