Prodej a nákup bytu

• bez přezdívky

  19. 1. 2016 18:07

  Dobrý den,
  chtěl bych se zeptat, jak do daňového přiznání uvést prodej a nákup bytu, který jsem provedl v roce 2015.
  Myslím, že by mi měla být daň z příjmu z prodeje nemovitosti prominuta (splňuji 2 podmínky), ale přesně nevím, jak to do daňového přiznání uvést (a jestli vůbec).
  
  
  Situace je následující:
  - V 6/2015 jsem prodal byt - byl jsem jediným majitelem, prodejní cena byla 1 590 000 Kč (zakoupen v srpnu 2011 za 1 200 000 Kč)
  - V bytě jsem od září 2011 do června 2015 bydlel (tedy více než dva roky), ale neměl jsem zde z rodiných důvodů uvedený trvalý pobyt. Stačí toto doložit čestným prohlášením nebo jak jinak se to bez potvrzení o trvalém bydlišti prokazuje?
  - stačí to na splnění podmínky prominutí daně - "dvouleté bydlení"?
  
  Myslím, že splňuji i podmínku "uspokojení bytové potřeby":
  - jak jsem uvedl výše, byt jsem prodal za 1 590 000 a koupil za 1 200 000.  Příjem tedy +390 000.
  - Společně s partnerkou jsme téhož roku koupili větší byt (kupní cena 2 950 000). Počáteční investice z mé strany byla 590 000, zbytek hypotéka.
  
  Můj první dotaz je tedy následující:
  - co je výhodnější (ve smyslu jisté, ale jednodušší) uvést jako důvod k prominutí daně z příjmu prodeje nemovitosti a co všechno je potřeba doložit?
  
  
  Můj druhý dotaz se týká odpočtu úroků úvěru na bydlení za rok 2015:
  - nový byt jsme zakoupili společně s partnerkou na hypotéku. Z důvodu vyšší počáteční investice z mé strany jsme se domluvili a do smlouvy uvedli poměr vlastnictví 7/10 já, 3/10 ona.
  - z banky už  nám přišlo potvrzení o výši zaplacených úroků a je na něm napsáno, že lze použít pro všechny osoby na něm uvedené.
  - je prosím možné v daňovém přiznání požádat o snížení o tuto částku jen u jedné osoby v plné výši nebo je třeba to rozdělit poměrně (7:3) mezi daňové přiznání obou dvou? - Můžu tedy pro zjednodušení celou částku uvést jen do svého daňového přiznání?
  (Předpokládám, že nejde použít 100 % zaplacených úroků u obou :-)).
  
  Díky za odpovědi,
  Petr Fiala

• • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.

  Nahlásit moderátorům jako SPAM

  
  

  • 25. 1. 2016 14:49

    

    bez přezdívky

    Vážený pane Fialo,
    
    osvobození příjmu z prodeje bytu je upraveno v ustanovení § 4 zákona o daních z příjmů. Příjem z prodeje jednotky je osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Není zde tedy podmínka trvalého bydliště. Bydliště je zákonem o daních z příjmů (§ 2 odst. 4) definováno jako "místo, kde má poplatník stálý byt za okolností z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat". Dle pokynu GFŘ D-6 se úmysl trvale se zdržovat ve stálém bytě posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu. Pokud tedy dokážete prokázat, že jste bezprostředně před prodejem po dobu minimálně 2 let v bytě bydlel, a to např. fakturami za spotřebovanou vodu, energii, mohou Vám to dosvědčit sousedi apod., je tento příjem osvobozen.ze
    
    V takové situaci se osvobozené příjmy do přiznání vůbec neuvádějí. Osvobození byste prokazoval až při případné kontrole ze strany správce daně. 
    
    Druhý případ osvobození se týká situace, kdy v bytě bydlíte po dobu kratší než 2 roky, ale získané prostředky použijete zcela nebo zčásti na uspokojení bytové potřeby. Pokud však nepoužijete celý příjem, tzn. 1 590 000,- Kč na nákup nového bytu, je příjem z prodeje bytu osvobozen pouze z části (tj. ve výši prostředků použitých na nakup nového bytu). Ve Vašem případě (hypoteticky, kdybyste nesplnil podmínku pro osvobození z důvodu 2letého "bydlení") by tedy byl prodej bytu osvobozen jen poměrně - tzn. osvobozeno by bylo pouze 590 000,- Kč, což je suma použitá na nákup nového bytu.
    
    Poslední možností je osvobození je situace, kdy doba mezi nabytím vlastnického práva k bytu a jeho prodejem trvá nejméně 5 let. Z dotazu však vyplývá, že tuto dobu nesplňujete a je tedy bezpředmětné se tím dále zabývat.
    
    Doporučuji tedy první možnost, pokud jste v bytě bydlel minimálně 2 roky, nemělo by být obtížné (v případě pochybností správce daně) toto prokázat. Jak je uvedeno výše, takto osvobozený příjem se do daňového přiznání neuvádí.
    
    Váš druhý dotaz souvisí s nezdanitelnou částí základu daně z titulu úroků z hypotečního úvěru. Ustanovení § 15 odst. 4 zákona o daních z příjmů uvádí, že v případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z  nich, a to rovným dílem. Mohou tedy nastat dvě varianty.  Buď je možné od základu daně jednoho z Vás odečíst 100 % zaplacených úroků nebo si každý z Vás uplatní 50 % zaplacených úroků. Pro úplnost dodávám, že úhrnná částka úroků, o které se základ daně snižuje, nesmí ve společně hospodařící domácnosti překročit 300 000,- Kč. Pokud platíte úroky jen po část roku, nesmí uplatňovaná částka překročit  25 000,- Kč (jednu dvanáctinu) za každý kalendářní měsíc.
    
    S pozdravem a práním hezkého dne