Pronájem a skutečné výdaje

• Jana (neregistrovaný)

  9. 3. 2016 20:23

  Dobrý den, prosím o pomoc - četla jsem toho kolem skutečných výdajů z pronájmu tolik, že už nevím, která bije... :-( Ve smlouvě o pronájmu je stanoveno měsíční nájemné vč. záloh služeb a platby za TV a internetové připojení - konkrétní suma vyčíslená není, vyúčtování záloh probíhá 1x za rok. Můžu dát v tomto případě do nákladů služby za byt vč. el., plynu, vodného, poplatek za rozhlas i TV, UPC + odvoz kom. odpadu? Jinak by vlastně danil nájem vč. služeb a z výdajů by bylo uplatněno jen minimum. Moc Vám děkuji, přeji hezký večer!

• • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.

  Nahlásit moderátorům jako SPAM

  
  

  • 10. 3. 2016 9:05

    Milan (neregistrovaný)

    Já jsem nakonec pro jednoduchost raději volil využití 30% paušálu. To se vyplatí tam, kde se reálné náklady pohybují zhruba kolem 30%. Do služeb ve smlouvě zahrnuji, jen to, co se platí skrze správce domu (tj. vodu, RTN, topení, komíny, el. společné prostory). Plyn, elektřinu, kabelovku nechávám nájemníka si sjednávat na své jméno, což jednak snižuje reálné náklady, a druhak se pak v případě nespolehlivého nájemníka neprohne má peněženka, co se týče nutnosti stále platit náklady.
    Pokud byste měla příjmy jen z pronájmu, pak nevýhoda 30% paušálu je, že si nemůžete odečítat slevu na manželku/manžela a dítě.
    
    Pokud byste chtěla uplatňovat skutečné náklady, tak si nejsem jistý. Osobně si myslím že všechny tyto výdaje, které uvádíte, tam patří (kromě odpadu, to si platí každý občan sám tam, kde má trvalé bydliště). Tj. účtujete, kolik jste vyinkasovala na nájmu (příjmy) a vše, co jste musela zaplatit na zálohách a nákladů na údržbu bytu atd. Rozdíl je skutečný příjem (daňový základ). Jakmile druhý rok přijde vyúčtování od dodavatelů služeb, tak přeplatek který obdržíte patří do příjmů, nedoplatek, který zaplatíte patří do nákladů. Stejně tak, pokud budete dělat vlastní vyúčtování s nájemníkovi a nájemníkovi něco vracet, tak je to náklad, pokud vám bude něco doplácet, tak je to příjem. O všech transakcích musíte mít doklad.
    
    Doufám, že mě někdo opraví/doplní, protože tahle otázka by mě také zajímala.

    •   Skok na další nový názor. K navigaci lze použít i klávesy N pro následující a P pro předchozí nový názor

  • 10. 3. 2016 9:51

    Milan (neregistrovaný)

    Tak jsem trochu googlil a tady je užitečný článek: http://www.novinky.cz/finance/196059-pronajimatele-bytu-mohou-usetrit-na-danich.html
    Mimojiné se na konci píše:
    
    Zálohy na služby s nájemným nesouvisí
    Úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu (teplo, voda, elektřina, odvoz odpadu apod.) podle § 686 občanského zákoníku nejsou součástí úhrady nájemného, a tudíž se ani nezahrnují do příjmů z pronájmu.
    Na druhé straně platba dodavatelům služeb analogicky není výdajem na dosažení těchto příjmů.
    Příjmem podle § 9 zákona o daních z příjmů je „čisté“ nájemné, oproštěné od uvedených služeb. S ohledem na uvedené ustanovení občanského zákoníku, ale i pro případný zájem ze strany finančního úřadu je žádoucí, aby jeho výše jednoznačně vyplývala z nájemní smlouvy.
    Pokud však někteří pronajímatelé zahrnují ceny služeb do zdanitelného příjmu a platby za poskytnuté služby do výdajů, je tento postup správci daně tolerován, neboť ho zákon nezakazuje.
    
    Takže vidím tři možnosti:
    

    
       
    • pokud v nájemní smlouvě vyloženě nemáte vymezenou částku na zálohy na služby, tak Vám asi nezbude, než buď celý příjem danit (včetně nákladů na služby), nebo se holt spolehnout na toleranci finančáku.
    
       
    • pokud v nájemní smlouvě máte vymezenou částku na zálohy, pak je jasná suma čistého nájmu a případné vyúčtování služeb jde mimo daňové záležitosti a jde také na váš vrub, tj. musíte si částku záloh nastavit správně, tak abyste zbytečně netratila. Pokud byste do v krajním případě nastavila zálohu na služby ve stejné výši jako je celkový nájem, pak byste při zůčtování služeb všechny zbylé peníze vracela jako přeplatek nájemníkovi. Pokud byste naopak zálohu na služby stanovila příliš nízkou, pak můžete mít problém z nájemníka dostat nedoplatek, nehledě na to, že budete danit větší čistý nájem. Čím přesněji odhadnete skutečné náklady na služby, tj. zálohy na služby, tím lépe.
    
       
    • přejdete na 30% paušál, ale přechod na skutečné výdaje z 30% paušálu nese jistá úskalí případného dodanění viz http://www.danarionline.cz/archiv/dokument/doc-d10295v13203-prijmy-fyzickych-osob-z-pronajmu/
    
    

    
    Dále jako daňově uznatelné náklady jsou:
    

    
       
    • pojištění nemovitosti
    
       
    • daň z nemovitosti
    
       
    • opravy (ale nutno prokazatelně doložit, že se nejedná o technické zhodnocení bytu)
    
       
    • náklady vzniklé v souvislosti s obstaráváním různých záležitostí v souvislosti s pronájmem
    
       
    • úroky z hypotéky, či jiného úvěru na pořízení této nemovitosti   (ty pak ale nelze uplatnit ke snížení základu daně poplatníka)
    
       
    • zálohy na správu domu správci (náklady na pojištění domu, revize plynu, hasicích přístrojů, správní poplatky, odměny členů volených orgánů, drobné výdaje SVJ apod.), naopak nelze daňově uznat platby do fondu oprav.