Příjmy z pronájmu a vratná kauce

• daskaslukova (neregistrovaný)

  8. 3. 2011 16:16

  Dobrý den,
  Jedná se o příjmy z pronájmu par.9.
  V roce 2010 jsem přijala vratnou kauci. Je předmětem daně? Ani v par.3 odst.4 (není předmětem daně), par.4 (osvobození), ev.par.23 odst.4 jsem nenašla oporu, že bych ji nemusela do příjmů zahrnovat.
  Zatím jsem to tedy zahrnula do zdanitelných příjmů s tím, že až ji budu podnájemníkům vracet to zahrnu do zdanitelných výdajů. Je to správný postup?
  
  Dále odpisy: mám kupní smlouvu ze dne 10.6.2005 (což je více jak 5let) na částku včetně DPH 1 314 162,- (vstupní cenou u neplátce je částka včetně dph?) Vyšlo mi teda 1.rok 18 398,- a další roky 44 681,- odpisy. V par.29 se však píše, že u nemovitého majetku, který popl.pořídil v době delší než 5 let před zahájením pronájmu, cena podle písmene d - reprodukční podle zvláštního právního předpisu a ještě dodatek že u pronájmu musí být stanovena při jeho zahájení (což nemám). Co to znamená? To bych si musela nově udělat odhad ceny a pak by bylo možno ty odpisy dát do výdajů anebo už to nikdy nejde? Nájemní smlouva je na rok s možností prodloužení. Takže když to udělám před jejím prodloužením tak by to bylo možné tam zahrnovat ty odpisy od následujícího roku?
  
  Ještě mi není jasné v par.9 odst.6 se píše že majetek u kterého tedy uplatním ty odpisy není obchodním majetkem. Jde mi o to, že ten byt možná budeme muset někdy prodat aby mi pak nespadl při prodeji do daně z příjmů FO. Ted splnuji osvobození par.4 a) (bydliště po dobu 2let před prodejem). Jde mi o tu podmínku 2 roky po vyřazení z obchodního majetku.
  
  Vedu daň.evidenci v roce 2010 mám tři příjmy za dva měsíce neboť platí dopředu, do příjmů tedy zahrnuji všechny tři příjmy, do výdajů jsem však dala jen zaplacené zálohy na energie a za služby od SVJ (úklid,správa,účto) za dva měsíce. Je to správně?
  V dalším roce by už tento rozdíl být neměl a mělo by tam být 12 příjmů i 12 výdajů?
  Je dan.uznatelným výdajem pojistka zaplacená v roce 2009 (na rok 2010), tedy její poměrná část za 2 měsíce pro rok 2010?
  Zaplacená dan.z nemovitostí by také měla být uznatelným výdajem.
  
  Když jsem to tak spočetla tak pokud nemůžu dát do výdajů ty odpisy tak by bylo pro mne vhodnější uplatnit ty výdaje procentem z příjmů. Znamená to včetně té kauce?
  A pak mi není jasné to dodaňování pohledávek. Smlouvu mám takovou, že pokud podnájemník bude 15dní v prodlení, tak do 10dnů musí byt vyklidit. Pohledávkami se rozumí nezaplacené nájemné do konce platnosti smlouvy nebo nezaplacené nájemné+doplatky na energie do 31.12.každého roku? To bych potom z těch nezaplacených pohledávek odváděla ještě 15% daň?
  Omlouvám se za tak dlouhý dotaz, ale nevím si s tím rady.
  Předem děkuji za odpověď a hezký den,
  Sluková             

• • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.

  Nahlásit moderátorům jako SPAM

  
  

  • 9. 3. 2011 16:58

    

    bez přezdívky

    Dobrý den, paní Sluková,
    
    rozdělím odpověď do několika bodů:
    
    1) Kauce - přijetí kauce není zdanitelným příjmem, nejedná se o platbu za užívání pronajímané nemovitosti. Kauce je v zásadě vratná platba (doporučujeme prostudovat § 686a občanského zákoníku). Teprve ve zdaňovacím období, ve kterém by se ukázalo, že kauce vrácena nebude, tak by částka měla být zahrnuta do základu daně.
    
    2) Odpisy - ano, uběhlo-li mezi pořízením majetku a zahájením  pronájmu více než 5 let, odpisovat majetek lze, ale z ceny určené znaleckým posudkem. Rovněž platí, že posudek musí být datován nejpozději ke dni zahájení pronájmu, jak vyplývá z § 29 odst. 1 písm. d), věta poslední, zákona o daních z příjmů (ZDPř).
    
    3) Obchodní majetek - pronajímaný majetek není součástí obchodního majetku ve smyslu § 4 odst. 4 ZDPř, při případném pronájmu tedy budou zachovány základní lhůty pro osvobození uvedené v § 4 odst. 1 ZDPř.
    
    4) Časové zařazení příjmů - poplatníci vedoucí daňovou evidenci zjednodušeně řečeno zdaňují pouze ty příjmy, které v daném roce přijali a jako daňový výdaj uplatňují skutečně vydané částky (ať už jde o hotovostní operace nebo příjmy a výdaje přes bankovní účet). V daňové evidenci neexistuje (až na výjimky - např. leasing) časové rozlišení jako v účetnictví (= nezkoumáme, k jakému období se příjem/výdaj logicky vztahuje). Zvláštním případem jsou pouze situace uvedené v § 23 ZDPř (dodanění pohledávek v případě přerušení/ukončení podnikání či při přechodu na paušální výdaje atd.). Do roku 2010 tedy zřejmě zahrnete jen ty příjmy, které jste skutečně v daném období přijala, obdobně to bude s výdaji.
    Daň z nemovitostí je daňově uznatelný výdaj, ale pozor na případné krácení, pokud byla pronajímána jen část nemovitosti.
    
    5) Paušální výdaj samozřejmě můžete uplatnit, kauce nebude do příjmů zahrnuta - viz bod 1.
    
    6) Pokud jde o "dodaňování pohledávek", není zcela jasné, co máte na mysli. Pokud se nejedná o případy uvedené v § 23 ZDPř, nebudete nic "dodaňovat". Viz bod 4).
    
    S přátelským pozdravem

    •   Skok na další nový názor. K navigaci lze použít i klávesy N pro následující a P pro předchozí nový názor

  • 11. 3. 2011 10:24

    daskaslukova (neregistrovaný)

    Dobrý den,
    Mnohokrát děkuji z odpověď. Ta poslední část byla myšlena tak, že když v tomto roce uplatním výdaje skutečné a příští rok se rozhodnu pro procenta anebo naopak co budu muset dodaňovat.
    Sluková