Nájemní smlouva a změna vlastníka nemovitosti

• jezevec (neregistrovaný)

  8. 9. 2011 13:55

  Před osmi roky jsem si pronajal kancelář v kancelářském multiplexu a zaplatil nájem na deset let dopředu. Smlouva má dvě přílohy - jedna na vlastní kancelář a sklad, druhá na umístění sídla do tzv "sdíleného pronájmu". Nyní majitel halu prodal a nový vlastník mne chce vyhodit. S vyklizením kanceláří jsme se dohodli, ale na sídle jsem chtěl trvat. Pán to řešil návrhem na výmaz. Kdo se tady vyzná v právních vztazích v nemovitostech - mám šanci se ubránit? Mám platnou nájemní smlouvu, mám dokald že jsem zaplatil nájem na deset let - ale nemám žádné břemeno zapsané do katastru.

• • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.

  Nahlásit moderátorům jako SPAM

  
  

  • 13. 9. 2011 13:00

    

    autorka

    Dobrý den,
    
    čekáme na vyjádření odborníků.
    
    Dagmar Kučerová

    •   Skok na další nový názor. K navigaci lze použít i klávesy N pro následující a P pro předchozí nový názor

  • 13. 9. 2011 19:35

    

    autorka

    Odpověď zpracoval Josef Hlavička z  Advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners:
    
    Pro posouzení kroků, které by bylo možné učinit vůči novému majiteli objektu je rozhodující zejména konkrétní znění uzavřené nájemní smlouvy. Jakkoli obecně platí, že změna v osobě pronajímatele nemá vliv na práva a povinnosti nájemce, neboť, jak stanoví § 11 zákona č. 116/1990 Sb. („zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor“), nový vlastník vstupuje do právního postavení původního pronajímatele, nájemní smlouva může obsahovat zvláštní ujednání, která zákonnou koncepci trvání nájemního vztahu prolomí.
    
    Pokud by však nájemní smlouva uzavřená mezi původním pronajímatelem a nájemcem taková ujednání neobsahovala, a strany se nedohodnou na jejím ukončení nebo změně, smlouva a potažmo nájemní vztah trvá v nezměněné podobě dál.
    
    Na trvání nájemního vztahu však mohou mít vliv následné skutečnosti, mezi které může spadat například to, že jste se dle Vašeho tvrzení dohodli s novým vlastníkem na vyklizení pronajímaných prostor.  Třebaže nám není znám obsah ani forma této dohody, upozorňujeme na to, že k návrhu na výmaz sídla Vaší společnosti z obchodního rejstříku mohl být nový pronajímatel oprávněn právě na základě zmíněné dohody o vyklizení pronajímaných prostor. Případná dohoda o ukončení nájmu by totiž představovala podklad, kterým by vlastník nemovitosti osvědčoval svůj právní zájem na výmazu sídla Vaší společnosti z obchodního rejstříku.
    
    Zde taktéž upozorňujeme na to, že dle § 19c občanského zákoníku musí být sídlo určeno adresou, kde právnická osoba skutečně sídlí, kde je umístěna její správa a kde se s ní může veřejnost stýkat. Pakliže jste se s novým vlastníkem dohodli na vyklizení pronajímaných prostor a sídlo Vaší společnosti se v prostorách pronajímatele již fakticky nenachází, není tento zákonný požadavek splněn.
    
    Pro posouzení potenciálního nároku na vrácení již zaplaceného nájemného na zmiňovaných 10 let dopředu z titulu bezdůvodného obohacení je taktéž třeba vycházet ze znění nájemní smlouvy, popř. z dalších dokumentů.
    
    Vzhledem k tomu, že právě konkrétní znění dokumentů ovlivňuje Vaše možnosti v dalším postupu vůči novému pronajímateli, doporučujeme se obrátit na advokáta, a příslušné kroky podniknout poté, co obdržíte právní radu udělenou na základě Vámi poskytnutých dokumentů.