Podnikání § 7 a § 9

• Karel N. (neregistrovaný)

  28. 12. 2011 14:57

  Dobrý den,
  
  podnikám v oboru správa a údržby nemovitostí a zároveň pronajímám bytové i nebytové prostory. O to složitější, že u některých jsem spoluvlastníkem. Nemovitosti nemám v obchodním majetku, koupil jsem je, nebo koupili jsme je na rodné číslo. Jeden nebytový prostor jsem před lety používal jako kancelář a výdaje na provoz jsem dával do nákladů.  Dnes tyto prostory pronajímám a příjmy dávám do výnosu s podnikání.
  O ostatních příjmech z pronájmu účtuji podle § 9. Otázka zní, jak o příjmu z pronájmu vlastně správně účtovat podle  § 7 nebo  § 9 ?, když vlastně na to mám živnost, ale v obchodním majetku nemovitosti zahrnuty nemám. Spoluvlastník daní podle  § 9. Navíc se o nemovitost stará výlučně on, a písemně jsme se se dohodli že se o zisk a tedy o náklady budeme dělit v poměru 7:3 . S jedním spoluvlastníkem žiji ve společné domácnosti, ale manželé nejsme, s ostatními jsem příbuzný rodiče, atd.
  
  Předem díky za radu.

• • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.

  Nahlásit moderátorům jako SPAM

  
  

  • 3. 1. 2012 10:18

    

    bez přezdívky

    Dobrý den,
    
    v zásadě je možné používat některé nemovitosti k podnikání (§ 7 ZDPř) a jiné pronajímat v režimu "čistý pronájem" (§ 9 ZDPř), tedy mimo provozovanou živnost.
    
    Nemovitosti, se kterými podnikáte, jsou součástí obchodního majetku ve smyslu § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů (ZDPř). V případě prodeje se na ně nebude vztahovat osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) (2 roky), resp. písm. b) (5 let). Lhůty se v tomto případě počítají až od vyřazení z obchodního majetku. Příjmy z pronájmu daníte v dílčím daňovém základu dle § 7 ZDPř.
    
    Příjmy z pronájmu mimo živnost daníte v souladu s § 9 ZDPř, můžete si k nim uplatňovat výdaje jiným způsobem než u živnosti (např. u živnosti skutečné výdaje, u pronájmu dle § 9 paušální výdaje). Tento majetek není součástí obchodního majetku ve smyslu zákona o daních z příjmů - viz § 9 odst. 6 ZDPř. O příjmech dle § 9 zřejmě neúčtujete, jak uvádíte (i když byste mohl), ale spíše vedete evidenci ve smyslu § 9 odst. 6 ZDPř.
    
    Důležité je, abyste byl schopen před správcem daně zdůvodnit, proč příjmy z pronájmu některých nemovitostí zahrnujete do příjmů dle § 7 ZDPř a jiné dle § 9 ZDPř. Záleží na tom, jak máte definovány své živnosti a jaké další služby jsou (kromě "čistého pronájmu") nájemníkům poskytovány. V zásadě platí, že "příjmy z pronájmu" považované za příjmy dle § 9 ZDPř, by měly být generovány pouze pronájmem, tj. poskytnutím práva užívat danou nemovitost, nikoliv dalšími službami (např. hotelové služby). Samozřejmě to nevylučuje běžnou údržbu nemovitostí, úklid společných prostor zajišťovaný vlastníkem, rozúčtovávání společně nakupovaných služeb a energií atp.
    
    K tématu spoluvlastnictví: tuto situaci řeší § 11 ZDPř. Základní variantou je rozdělení příjmů i výdajů dle spoluvlastnických podílů (viz zápis v katastru nemovitostí). Zákon ale připouští i jiné (smluvní) rozdělení. Pokud jste se dohodli takto, musí uplatnit každý z vlastníků stejný podíl na příjmech i stejný podíl na výdajích. V této variantě je vyloučeno uplatňování paušálních výdajů. Totéž platí i pro spoluvlastníka, s nímž žijete ve společné domácnosti - tento fakt nemá na aplikaci § 11 ZDPř žádný vliv.
    
    S pozdavem
    
    Jan Molín