Hlavní navigace

Vklad nemovitosti do OSVČ majetku

  • (neregistrovaný) 188.175.71.---

    11. 9. 2018 19:06

    Dobrý den, pořizuji nemovitost na RČ - novostavba bytu od developera. Cca 20% hradím hypotékou. Aktuálně zvažuji, podle termínu dokončení, zdali byt využiji k osobnímu bydlení nebo pronájmu (v úvahu by připadala firma - plátce DPH).
    Oslovil jsem svou účetní i daňového poradce a liší se názory na to, jak mohu s bytem naložit po stránce daní. Jedna strana tvrdí, že by se do tohoto vůbec nepouštěla, druhá uvádí, že odpočet DPH bude prakticky nemožný, pokud ve smlouvě nebude DIČ.

    Je možné byt vložit do obchodního majetku OSVČ (mého), když kupní smlouva bude na RČ a daňový doklad (s DPH) bude bez IČ/DIČ odběratele (mě) a v katastru bude nemovitost zapsána na RČ?
    Mohu uplatnit odpočet DPH u takto vloženého majetku? Vklad by proběhl cca do 1 měsíce od zápisu do katastru. Pokud ano, použiji daňový doklad bez DIČ (který vystavil developer) a v kontrolním hlášení uvedu přílohou vysvětlení, proč takový doklad neobsahuje DIČ?

    Děkuji za informace.

    • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.
    • 13. 9. 2018 17:51

      Emil2 (neregistrovaný) 90.178.3.---

      Re: Vklad nemovitosti do OSVČ majetku
      V katastru se u FO zapisuje vždy RČ.
      Z jakého důvodu chcete byt vkládat do OM OSVČ?
      Pronájem je ekonomickou činností podléhající DPH.
      Jste plátcem DPH? Sdělte dodavateli DIČ.
      Pokud nejste plátcem DPH tak DIČ na dokladu nebude. Můžete se jím stát dobrovolně (s tím jsou ovšem problémy) a nárokovat DPH až po registraci v dané lhůtě (když to stihnete).

    • 13. 9. 2018 23:30

      JanOSVC (neregistrovaný) 188.175.71.---

      Re: Vklad nemovitosti do OSVČ majetku
      Ano, na OSVČ jsem plátce DPH.

      Motivace proč vkládat do majetku je ta, že nemovitost bude dovybavena (zhodnocována) základním vybavením tak, aby byla vhodný k pronájmu a aby bylo i pro FÚ prokazatelné, že slouží k podnikání. Pravděpodobně na ni budou uplatněny odpisy, to je však zatím neuzavřená část.

      Primární zájem je možnost využít odpočtu DPH z pořizovací ceny, jelikož, zjednodušeně řečeno, je cena nemovitosti právě cca o DPH vyšší, než jiné, méně atraktivní nemovitosti v dané lokalitě. Pokud bych nedosáhl, kvůli tomu, že smlouva bude na RČ, na odpočet, tento celý záměr s konkrétní nemovitostí by byl nereálný.

      Otázka, ve které nemám zcela jasno je odpočet DPH z pořizovací ceny. V případě situace, kdy developer vystaví daň. doklad bez mého DIČ (dle smlouvy) a já během několika málo měsíců po koupi vložím nemovitost do podnikání, existuje stále cesta jak odpočet z pořiz. ceny nárokovat? Například podání KH s dokladem bez DIČ a absolvování POP, kde doložím, že nemovitost je i z pohledu ZDHP obch. majetkem a nárokovaný odpočet je oprávněný?

      Díky

    • 14. 9. 2018 9:47

      mirka..p (neregistrovaný) 77.78.85.---

      Re: Vklad nemovitosti do OSVČ majetku
      nevím, zda budete mít u FÚ úspěch, spíše bych se snažila mít DD na koupi nemovitosti včetně DIČ.
      Pokud si budete nárokovat odpočet, budete pak muset pronajímat pouze plátci DPH, abyste nemusel DPH vracet.

    • 14. 9. 2018 10:00

      JanOSVC (neregistrovaný) 94.112.250.---

      Re: Vklad nemovitosti do OSVČ majetku
      Také si myslím, že bez smlouvy/dokladu s DIČ se situace zbytečně komplikuje, proto ji řeším v předstihu a rozhodnutí (pronajímat/nepronajímat) tedy bude muset padnou dříve, než se nemovitost pořídí. Byť jen měsíc poté už by znamenal zřejmě neuznaný odpočet DPH z pořiz. ceny.

    • 14. 9. 2018 13:34

      Emil2 (neregistrovaný) 90.178.3.---

      Re: Vklad nemovitosti do OSVČ majetku
      Uvedením DIČ si cestu otevíráte, nemusíte ji použít.
      To není tak přísné. Můžete nemovitost pořídit v dubnu a pronajmout až od listopadu. Stačí prokázat, že ji sám neužíváte (třeba, že ji teprve zařizujete vestavěným nábytkem, spotřebiči, zařizovacími předměty) a hledáte nájemníka. Pak k žádnému krácení/neuznání odpočtu není důvod. Uplatnil bych ho až se smlouvou v ruce abych měl co poslat FÚ k vysvětlení nadměrného odpočtu. Jen je nutné pro plný odpočet v prvním roce, uzavřít nájemní smlouvu s plátcem a uskutečnit plnění neosvobozené od daně.

    • 14. 9. 2018 14:38

      JanOSVC (neregistrovaný) 94.112.250.---

      Re: Vklad nemovitosti do OSVČ majetku
      Uvidím, jak se na DIČ (pro potenciální záměr) ve smlouvě bude tvářit banka - resp. prohlédnu podmínky hyp. úvěru, zdali se může nějak "netvářit".
      Vaše řešení a rady se mi líbí. Je možno Vás zkontaktovat mimo portál, jste daňový poradce? Případně bych zde zanechal kontakt já.

    • 14. 9. 2018 9:55

      Emil2 (neregistrovaný) 90.178.3.---

      Re: Vklad nemovitosti do OSVČ majetku
      Nárok na odpočet a jeho prokazování je z hlediska podnikání i pronájmu stejný. O odpisování platí totéž (doporučuju rovnoměrné - dá se použít k optimalizaci) a o veškerých nákladech souvisejících s pronájmem také. Jen z toho nebudete zbytečně platit SP a ZP a u auta SD. Nárok na odpočet nemá nic společného s tím jestli je smlouva na IČ nebo RČ (v katastru Vám IČ stejně nezapíšou), nechte do smlouvy napsat jen RČ a DIČ (trvejte na tom, je rozhodně lepší pořídit nemovitost jako spotřebitel než jako podnikatel - záruky, spory). Dodavatel je pak povinnen vystavit daňový doklad s DIČ. Hned po převzetí uzavřete smlouvu o pronájmu s plátcem DPH, uplatněte plný nárok na odpočet a pak v dalších 9letech už ho jen budete případně korigovat. Do podnikání můžete majetek vložit kdykoliv později (třeba kdybyste pronajímal přes AirBnB nebo mu tam uklízel).

    • 14. 9. 2018 10:04

      JanOSVC (neregistrovaný) 94.112.250.---

      Re: Vklad nemovitosti do OSVČ majetku
      Naprosto bezvadná odpověď. Děkuji mnohokrát.

    • 16. 8. 2019 16:42

      Ep (neregistrovaný) ---.net.upcbroadband.cz

      Dobry den, tohle tema me zaujalo. Rozumim tomu spravne, ze staci uvest do smlouvy RC a Dic a potom nemovitost vnorit do majetku osvc? Chtela bych nemovitost poridit jako kancelar a zaroven cast pro tymove aktivity a prespavani v regionu. Zatim mam take sidlo firmy doma. Moc dekuji za reakci.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).