Zdanění pronájmu nemovitosti

• Blanka Raková (neregistrovaný)

  4. 8. 2012 22:36

   Jeden z mých rodičů je majitel bytu, který mi v současnosti poskytuje k bydlení. Vše chceme , pro klid v rodině, řešit oficielně nájemní smlouvou.  Byt o který se jedná je v OV,není zapsán v obchodním rejstříku, budoucí pronajímatel je starobní důchodce a jiné příjmy nemá. Počítáme s tím, že částka za pronájem bude nižší než běžné tržní nájemné. Chci se Vás zeptat, kolik musí dosahovat částka, aby podléhala příslušnému zdanění, ev. kterému a zda nikoliv, zda je třeba podávat i nulové daň. přiznání.Děkuji za odpověď.   

• • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.

  Nahlásit moderátorům jako SPAM

  
  

  • 9. 8. 2012 17:57

    

    bez přezdívky

    Dobrý den paní Raková,
    
    Váš dotaz je rozdělen do 3 částí:
    
    1. k dotazu ve věci daňového přiznání:
    Ve smyslu ustanovení § 38g zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějšíh předpisů (dále jen "zákon o daních z příjmů") je povinen podat daňové přiznání ten, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly částku 15 000 Kč, pokud se nejedná o příjmy od daně osvobozené nebo o příjmy, z nichž je daň vybíraná srážkou podle zvláštní sazby daně.
    Příjmy z pronájmu bytu jsou zdanitelnými příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů.
    
    2. k dotazu ohledně ceny za pronájem bytu:
    Podle ustanovení  § 23 odst. 7 zákona o daních z příjmů platí, že liší-li se ceny sjednané mezi spojenými (a tedy i blízkými) osobami od cen, které by byly sjednány mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek, a není-li tento rozdíl uspokojivě doložen, upraví správce daně základ daně poplatníka o zjištěný rozdíl (pokud tyto ceny nelze zjistit, pak se použije cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu).
    
    Ve Vašem případě Vám tedy doporučujeme např. požádat o posouzení výše nájemného realitní kancelář, která se mj. zabývá také sjednáváním pronájmů bytů a nejen prodejem nemovitostí. Její vyjádření pak lze považovat za průkazně stanovenou cenu na daném trhu jako cenu obvyklou. Alternativně lze odvodit cenu obvyklou z inzerátů nabídek a poptávek obdobných, což je již ale složitější a také méně jisté a méně jednoznačné.
    
    Jestliže se bude reálně sjednaná cena mezi osobami blízkými odlišovat pouze relativně nevýrazně, pak správce daně patrně citované ustanovení nevyužije. Ani větší odchylka od ceny obvyklé ale není předem vyloučena, poplatník by zde již ale musel správci daně hodnověrně prokazovat, jaké konkrétní důvody jej vedly ke sjednání odlišné (zpravidla nižší) ceny. Tyto pochopitelně nemohou být dány odkazem na blízké osobní vztahy s nájemci, ale může jít např. o nadstandardní záruky za splnění plateb nájemného, jejich úhrada předem atd. Vždy pak bude záležet na posouzení dané situace konkétním správcem daně.
    
    3. problematika pronajímatel - starobní důchodce:
    Dle nového znění § 4 odst. 3 zákona o daních z příjmů platí, že v případě, že starobní důchodce dosahuje ke svému důchodu příjmy ze závislé činnosti (§ 6) a dílčího základu daně z příjmů z podnikání ( § 7) a z příjmů z pronájmu (§ 9) v celkové částce přesahující 840 000 Kč, je povinen podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob a do ostatních příjmů uvést skutečnou výši důchodu a tu podrobit zdanění. Současně v tomto daňovém přiznání uvede příjmy, kterých dosáhl ze závislé činnosti, z podnikání, z pronájmu.
    
    Shrnutí:
    Doporučujeme Vám při sjednání ceny za pronájem bytu uplatnit cenu obvyklou. Pronajímatel, pokud nemá žádné jiné zdanitelné příjmy kromě příjmů z pronájmu a ty budou vyšší jak 15 000 Kč, musí podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. V daňovém přiznání budou příjmy z nájemného vykázány v rámci § 9 s tím, že lze uplatnit paušální výdaje ve výši 30 %, nebo výdaje skutečné. Základ daně se poté vynásobí sazbou 15 % s tím, že oproti takto vypočtené dani je možné uplatnit pro rok 2012 slevu na dani ve výši 24 840,- Kč (to odpovídá základu daně ve výši 165 600 Kč) - pozor na legislativní změny týkající se uplatňování slev na dani u starobních důchodců od roku 2013.
    V případě pronajímatele-starobnícho důchodce se stává jeho důchod zdanitelným příjmem, pokud základ daně u příjmů z pronájmu (nemá jiné zdanitelné příjmy) přesáhnou ve zdaňovacím období částku 840 000 Kč.
    
    Přeji Vám hezký den.
    
    S pozdravem