Pronájem bytu a přeúčtování poplatků

• bez přezdívky

  24. 11. 2017 11:55

  Dobrý den,
  
  pronajímám byt (včetně sklepní kóje) jako fyzická osoba (tj. nejde o pronájem v rámci podnikání).
  Na konci kalendářního roku by mělo dojít ke zúčtování poplatků spojených s užíváním bytu.
  Jako vlastník dostanu vyúčtování od správce bytového domu a dále vyúčtování od dodavatele elektrické energie.
  Chtěl bych se zeptat, které položky se dají přeúčtovat jako poplatky nájemníkovi a které nikoli.
  Samozřejmě by mělo jít přeúčtovat poplatky za vodu, topení elektřinu atd. Naopak bych neměl přeúčtovat platby do fondu oprav.
  U některých položek si ale nejsem vůbec jist.
  
  Toto je seznam položek z vyúčtování od správce:
  
  1. teplo a ohřev teplé vody,
  2. vodné, stočné,
  3. elektrická energie za společné prostory,
  4. výtahy - servisní smlouva, opravy, telefonní linka ve výtazích,
  5. úklid společných prostor,
  6. pojištění objektu,
  7. drobná údržba objektu včetně materiálu,
  8. odpad - vývoz a magistrátní poplatky,
  9. revize a technické prohlídky, správa kotelny certifikovaným technikem,
  10. správa nemovistosti včetně účetnictví,
  11. administrativní náklady - bankovní poplatky, úhrada nákladů výboru SVJ,
  12. spotřeba vody ve společných prostorách,
  13. úklid sklepů,
  14. servisní prohlídky garážových vrat a strojové čištění garáží (k bytu žádné garážové stání nepatří, ale v podzemních podlažích jsou vedle sebe garážová stání a sklepy; platím tedy poměrnou část za čištění těchto podlaží jako vlastník sklepní kóje),
  15. fond oprav.
  
  A dále dostanu od dodavatele elektrické energie vyúčtování s jedinou položkou:
  
  16. elektřina a regulované služby.
  
  Prosím o vyjádření, které z uvedených položek není možné účtovat nájemníkovi jako poplatky spojené s užíváním bytu.
  
  Děkuji.

• • Dotaz je starý, nové názory již nelze přidávat.

  Nahlásit moderátorům jako SPAM

  
  

  • 23. 12. 2017 7:58

    

    bez přezdívky

    Dobrý den,
    
    naprosto zásadní je, co máte dohodnuto v nájemní smlouvě. Domnívám se, že pokud máte všechny uvedené položky dohodnuty dle smlouvy jako "přeúčtovávatelné", nic tomu nebrání. Možná je trochu právní problém s příspěvky do fondu oprav, které dle některých právních názorů mají být součástí samotného nájemného (viz např. diskuse zde: https://www.bezplatnapravniporadna.cz/online-zdarma/chat/questions/1068-najemne-patri-do-nej-fond-oprav-nebo-ne.html), ale pokud bude ve smlouvě jednoznačně uvedeno, že i tato částka podléhá vyúčtování a nájemce s tím takto souhlasí, i takto by to mělo fungovat. Záleží též na praxi bytového družstva/společenství vlastníků, jak je fond oprav spravován, zda se částky meziročně mění, zda je tedy dopředu znáte, nebo se je dozvídáte až z vyúčtování (např. družstevníci kvůli nepředvídatelné havárii odsouhlasili, že letošní příspěvek do fondu oprav se zdvojnásobí...).
    
    Obecně platí, že příjmy spojené s nájmem se skládají ze samotného nájemného (čisté nájemné), které je u fyzické osoby příjmem dle § 9 zákona o daních z  příjmů a uvádí se do daňového přiznání a přeúčtovávaných položek, které se za zdanitelný příjem nepovažují.
    
    Skutečnost, že přeúčtovávané výdaje na energie, vodu, plyn,  odvoz odpadu atp. se nepovažují za zdanitelný příjem potvrzuje i pokyn D-22 vydaný Generálním finančním ředitelstvím, kde je v komentáři k § 9 zákona o daních z příjmů uvedeno:
    
    "Součástí nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor není součástí úhrady nájemného platba záloh nebo výdaje za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem (viz občanský zákoník).
    Zálohy na služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů."
    
    Celý pokyn je např. zde: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-zakony/Pokyn_GFR_D-22.pdf
    
    Ale jak bylo uvedeno v úvodu, klíčová je smlouva s nájemníkem.
    
    S pozdravem
    
    Jan Molín